 Недвижимость в США Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах требует серьезного подхода к налоговому планированию.
Во всем мире наблюдается резкое увеличение спроса на приобретение недвижимого имущества в США. Несомненно, это стало результатом сильной позиции евро по сравнению с долларом США, тот факт, что инвестирование в Соединенные Штаты обещает неплохую прибыль наряду с невысоким уровнем рисков, или само по себе обладание совместным имуществом в США, уже являются довольно заманчивым решением. Не так давно в «Майями Геральд» была опубликована статья, рассказывающая о результатах исследования, показавших, что большинство иностранных домовладельцев во Флориде не из Латинской Америки, а из Европы. На счету европейцев 58% недвижимости, приобретаемой иностранцами во Флориде. Только на Соединенное Королевство, как говорится в статье, приходится треть всех международных операций по приобретению недвижимости. Однако, при покупке недвижимости в США приходится учитывать не только стоимость самой недвижимости, — объем налогов, подлежащих уплате, несомненно, является чрезвычайно важным моментом.
Иностранным инвесторам всегда трудно объяснить сложности налогового бремени, присущие инвестициям в недвижимое имущество в США. Налогообложение представляет значительную статью расходов, которая может быть минимизирована, а в некоторых случаях ее даже можно избежать при условии профессионального планирования инвестиций. Однако не заблуждайтесь, налоговое законодательство Соединенных Штатов очень сложное, а иногда доходит до абсурда.
Внимание Конгресса сосредоточено на иностранных инвестициях в недвижимость США с 1980 года. Именно тогда Конгрессом был принят Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость (Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA)). Он был разработан таким образом, что иностранные инвесторы будут вынуждены, по меньшей мере, платить тот же объем подоходного налога, что и раньше, после продажи недвижимости, в которую инвестируются средства, или другого способа ее отчуждения. К тому же иностранные граждане, инвестирующие в США, всегда были вынуждены платить налог на недвижимость США и налог на дарение. Сложность системы подоходного налога вдобавок к запутанной схеме налога на недвижимость и налога на дарение создали опасный лабиринт, выбраться из которого представляется возможным, только имея в запасе терпение и осторожность.
В сущности, система подоходного налога США подвергает иностранных инвесторов обложению налогом в соответствии с одним из двух возможных налоговых режимов. Первый применяется к «релевантной» прибыли инвесторов, занимающихся «торговой или предпринимательской деятельностью» на территории США. Такая деятельность позволяет облагать налогом чистую прибыль по тем же ставкам, которые применяются к прибыли граждан или резидентов США. В соответствии с FIRPTA владение недвижимым имуществом рассматривается в качестве осуществления торговой или предпринимательской деятельности.
Второй распространяется на «пассивных» инвесторов, то есть тех, которые не занимаются «торговой или предпринимательской деятельностью», валовой объем их релевантного дохода, как правило, облагается налогом в объеме 30%. Этот налог становится тем более ощутимым для плательщиков, обязанных отчислять налог у источника или вынужденных производить очистку товаров от пошлин. Конечно, следует отметить, что налоговые соглашения могут уменьшать или вовсе освобождать от налогового бремени.
Однако, Конгресс не так прост. Ни на минуту не забывая о своей доле налога, он также прилагает все усилия для того, чтобы помочь инвесторам «избавиться» от финансов путем их вложения в США. Для того, чтобы привлечь инвестиции, Конгресс создал «освобождение от уплаты налогов для прибыли от портфельных инвестиций», что позволяет инвесторам вкладывать средства в США, например в недвижимость, и получать процентную прибыль без необходимости уплаты налогов или отчислений. В целом, процентная прибыль от портфельных инвестиций легко структурируется и имеет довольно широкое толкование.
В любом случае, налоговые соглашения, которые США подписали со многими европейскими странами, способны значительно сократить пассивный подоходный налог или даже освободить от него плательщика, которым иначе облагалась бы его процентная прибыль. Однако, стоит заметить, что и такие соглашения имеют свои нюансы. На выплачиваемые проценты могут распространяться правила «очистки доходов», которые призваны отменить вычет процентов из налогооблагаемой прибыли, который был бы возможен при отсутствии этих правил. Несмотря на это, когда все сказано и сделано, многие инвесторы все же приобретут больше, вкладывая средства в США для того, чтобы получить освобождение от уплаты налогов для прибыли от портфельных инвестиций, чем если бы они инвестировали в акционерный капитал.
Многие иностранные инвесторы идут по легкому пути использования иностранной корпорации для владения недвижимостью в США. Конгресс позаботился и об этом, введя налог на прибыль филиалов компаний. В двух словах этим налогом облагается филиал иностранной компании в Соединенных Штатах, как если бы этот филиал являлся корпорацией США. В сущности, налог на прибыль филиалов компаний близок к 30% налогу на пассивные инвестиции. Разница в том, что он еще более запутан. Полностью отбрасывая подробности, можно сказать, что налог на прибыль филиалов компаний рассчитывается из объема, эквивалентного дивидендам иностранной компании. Эта сумма является налогооблагаемой прибылью корпорации, непосредственно связанной с торговлей недвижимостью или предпринимательской деятельностью.
Не стоит забывать и о налоге на недвижимое имущество, налоге на дарение и на передачу имущества через поколение. Что немаловажно, любой иностранный инвестор, или исполнитель его завещания, попадающий в эту налоговую трясину, должен подавать налоговую декларацию, в которой раскрывается полный объем его недвижимого имущества, в какой бы стране оно ни находилось, а также выделяется доля этого имущества, находящаяся на территории США. Налог на недвижимое имущество и налог на дарение подлежат уплате лицами, проживающими на территории США или, в целом, имеющими собственность, расположенную на территории США.
А что насчет недвижимости, которая находится в собственности партнерства? Вы, конечно, подумаете, что через 25 лет после того, как был принят Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость, все было расставлено по своим местам. Не следует заблуждаться, когда речь идет о налоговом законодательстве США. В действительности остается неясным, рассматривается ли партнерство в качестве нематериальной частной собственности, как акции корпорации по теории юридического лица, или представляет собой неразделенное право на активы, лежащие в основе партнерства, — по теории совокупности активов. Если партнерство рассматривается в качестве юридического лица, то возникает заинтересованность партнерства в недвижимости иностранного партнера, которая находится на территории США, вне зависимости от того, является ли партнерство иностранным или местным. Однако, если партнерство рассматривается как совокупность активов, то налогом облагается местонахождение недвижимости, о которой идет речь.
Так что же специалист по налоговому праву может посоветовать иностранному инвестору, желающему приобрести симпатичный кондоминиум в Майями, возможно коммерческую собственность, обещающую неплохой доход, или даже несколько акров незастроенного участка? Это не секрет, приобретение собственности через компанию с ограниченной ответственностью с единственным участником имеет определенные преимущества, такие как простота. А также ряд недостатков, таких как налог на недвижимость, на дарение, а также необходимость лично подавать целую кипу налоговых деклараций. Делу могла бы помочь американская корпорация, но инвестор все еще будет обязан платить федеральный налог на недвижимость. Он также столкнется с необходимостью двухуровневого налогообложения прибыли корпорации и будет подавать налоговые декларации, раскрывающие фамилию, адрес и идентификационный номер налогоплательщика, имеющего в собственности 50% или более акционерного капитала компании.
Иностранная корпорация также может представлять интерес, однако, недостатком является схожая схема двойного налогообложения, включая налог на прибыль филиалов компаний и необходимость подачи налоговых деклараций, раскрывающих фамилию, адрес и идентификационный номер налогоплательщика определенных акционеров. Несмотря на то, что налог на недвижимость и на дарение будет возможно избежать, положения Закона о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость все еще будут применимы. По материалам: nalogi.net
|
|
Продажа |
