Недвижимость за рубежем по ипотеке.

Недвижимость за рубежом вполне реально приобрести по ипотеке - взяв кредит у иностранных банков. Благодаря этой возможности круг потенциальных покупателей-россиян значительно расширился. Сейчас покупка дома или квартиры за границей становится все более популярной формой сохранения капиталов от отечественной экономики для тех, кому есть что терять. Этому немало способствуют особенности национальной налоговой политики. Но зарубежный рынок недвижимости - не только для элиты бизнеса: многие представители среднего класса тоже накопили достаточные суммы, чтобы всерьез задуматься о покупке недвижимости за границей для отдыха или сдачи в аренду. И если раньше лихие русские парни, покупая шикарную виллу с видом на море, могли грохнуть на стол кейс с наличными долларами, немало удивляя респектабельных местных риэлторов, то сегодня все больше используются различные кредитные схемы, давно ставшие привычными для западного обывателя. Но действительно ли зарубежная ипотека так выгодна, или лучше все же играть "на свои"?

Прибыль или надежность?
В большинстве европейских стран россияне имеют возможность получения кредита под покупку недвижимости, но условия везде различны. Сравнительно просто получить кредит в Испании. Чуть труднее это сделать в Англии и Франции, а вот в Италии ипотека для россиян практически нереальна.

Можно ли относиться к покупке зарубежной недвижимости с помощью ипотеки как к выгодному инвестиционному начинанию? Мнения на этот счет различны, но в любом случае не следует ожидать слишком многого. Собственно, и на Западе ипотека рассматривается как реальная возможность получить достойное жилье, а не как доходное дело. Тем не менее, вполне реален вариант, когда покупка может оказаться достаточно выгодной для того, чтобы по крайней мере оправдать расходы на выплату процентов по кредиту.

"В Европе прибыль от частных инвестиций в недвижимость гораздо меньше, чем в Москве, но ее получение гораздо более предсказуемо, - говорит Алена Шварц, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании "Новое Качество". - Поэтому в странах Евросоюза покупка квартиры на вторичном рынке с перспективой ее последующей перепродажи выгодна не как способ быстрого обогащения, но как возможность сохранения денежных средств для себя, для детей и внуков. Особенно если речь идет об элитной недвижимости или жилье бизнес-класса. В России же гораздо больше вероятность потерять все вложенные средства. Впрочем, так же как и больше вероятность выиграть - например, удвоить вложенную сумму".

Дорого - значит выгодно.
Привлекательность ипотечной покупки зависит не только от условий кредита, но и от конкретного места, в котором она совершается. В качестве примера того, как стабильно растущий рынок может обеспечить хороший возврат вложенных средств, Максим Мариненко, директор московского офиса компании Big Ben Consulting, приводит Лондон. По его словам, цены на недвижимость в Англии на протяжении столетия удваивались каждые 7 лет. А с 2003 г. темп роста цен еще увеличился - их удвоение прогнозируется всего за пять лет. Заметим, что в Лондоне можно получить кредит в размере 66% от стоимости жилья. "Если квартира в Лондоне стоит 390 000 фунтов стерлингов, то первоначальный взнос будет составлять 130 000 фунтов, - начинает подсчеты Максим Мариненко. - Если запастись оптимизмом и предположить, что рост на 20% в год продолжится, то через год стоимость жилья поднимется с 390 000 до 486 000, а это ни много ни мало 60% дохода за один год, ведь вы вложили только 130 000. Конечно, свои 60% сразу вы на руки не получите - для этого надо продать жилье, а оно находится в залоге до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь по кредиту. Но к тому времени стоимость квартиры может еще вырасти, а вы вправе получать все это время доход от сдачи в аренду - ведь вы собственник. Именно эта арифметика привлекает капиталы, в том числе и российские, на этот многообещающий рынок?

Помимо динамики цен на недвижимость большое значение имеет и специфика условий ипотечного кредитования для иностранцев. Размер начального взноса в разных странах различается. Так, в Испании можно получить в кредит до 80% от стоимости недвижимости, во Франции - до 70%, в Англии, как уже было замечено, эта сумма еще меньше. "При этом в Испании годовые в среднем составят 3,5-5%, во Франции - 4,5-6%, в Англии - 5-6,5%. В любом случае эта сумма гораздо ниже той, что могут предложить российские банки на покупку недвижимости", - констатирует Алена Шварц.

По-разному поставлена и процедура проверки кредитоспособности клиентов. Практически везде есть требования о соотношении ежемесячного дохода и выплат по кредиту. Собственно, исходя из них и определяется максимально допустимый размер кредита. Ежемесячный доход заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем выплаты банку.

Покупая недвижимость за рубежом с помощью кредита, безусловно, важно, чтобы рынок в выбранной стране рос. Но в реальной жизни еще важнее определиться, зачем эта недвижимость покупается. Если дан жизни или отдыха, то основным критерием будет все-таки привлекательность данного места для покупателя: кому-то нужно теплое море, кому-то очаг европейской цивилизации. "Если же вы исходите из чисто инвестиционных задач, -говорит Максим Мариненко, " то я бы предложил обратить внимание на города, выбор которых для россиян не кажется очевидным, - например на Пекин или Бейрут. В Китае прибыль от шожений в недвижимость за один квартал (!) этого года достигала 40%. В Бейруте на сегодня вполне реальны 40% годсвых. Неудивительно, что в эти;траны стекаются потоки инвстиций. Эти рынки хороши ще и тем, что они, в отличие от некоторых европейских, не столь перегреты и можно с уверенностью прогнозировать стабильный рост по крайней мере до 2008 г.".

Ипотека требует долговременных намерений. Едва ли стоит покупать через ипотечный кредит место для проведения отпусков: оно может быстро надоесть, захочется поехать куда-то еще. Дом за границей - это все-таки не предмет первой необходимости, его приобретают не на последние деньги, так что проблема кредитования для этого контингента покупателей обычно не стоит. И все же приятно, когда есть свобода выбора. Если ваши намерения серьезны и долгосрочны, то ипотека вполне может вам помочь обзавестись домом своей мечты на далеких берегах.

Две стороны одного калькулятора.
Мы уже упоминали, что единого мнения о выгодности покупки зарубежной недвижимости с помощью ипотеки нет и быть не может. Очень многое зависит от конкретных условий - от кредитной схемы, страны, сектора рынка. Мы приводим здесь практически противоположные мнения двух экспертов, которые помогут разобраться в сути проблемы.

По материалам myipoteka.ru