 Процедура покупки недвижимости в Лондоне В Англии существуют различные категории владения собственностью в зависимости от сроков. Наиболее прочное – это владение собственностью на основании фригольда. Фригольдом владеют навсегда. Большинство владельцев домов – владельцы фригольда – они владеют своим домом без ограничения во времени. Фригольдер имеет абсолютные права на владение. Он может производить улучшения, сдавать в аренду. Понятие фригольда достаточно легкое для понимания. Когда Вы покупаете собственность на основании фригольда, Вы являетесь собственником напрямую. По закону Вы можете производить реконструкции и делать все, что Вы сочтете нужным на своей земле. Если Вы хотите завести животных – Вы можете иметь их столько, сколько хотите. Вы можете разбить сад, огород, организовать заповедник и пр. Все Ваше и только Ваше. Собственность на основании фригольда обычно включает дома, состоящие из некоторого количества квартир. Это делается для того, чтоб облегчить лизгольдерам покупку квартир у собственника.
Фригольдер может предоставить кому-нибудь еще право на использование недвижимости на определенный период времени. Это делается путем сдачи в аренду. Человек, который получает собственность в аренду, называется арендатор или ЛИЗГОЛЬДЕР. Такой вид владения собственностью называется лизгольд.
Покупая квартиру, Вы всегда будете приобретать ее на правах лизгольда. А если покупаете дом, то велика вероятность того, что Вы приобретете его на основании фригольда, хотя некоторые здания в центре Лондона находятся на праве лизгольда. Покупая собственность на праве лизгольда, по существу, Вы не покупаете ничего, кроме права занять часть здания на определенный период времени. Вы должны будете платить небольшую сумму в качестве регулярных платежей за землю и обслуживание в дополнение к одноразовому платежу на покупку собственности на основании лизгольда до тех пор, пока Вы не продадите собственность или пока лизгольд не закончится.
Покупка на основании лизгольда обычно происходит в домах, содержащих более чем одну единицу (многоквартирных). В Лондоне продажа на основании лизгольда обычное явление. Количество изменений, которые вы можете производить в данной собственности, согласовывается с владельцем. При продаже недвижимости обязательно должно быть указано на основании лизгольда или фригольда произведена продажа.
Покупка, основанная на лизгольде, дешевле, но не намного, чем покупка фригольда. На первый взгляд может казаться безумием платить немаленькую сумму за возможность приобретения места внутри строения, которое Вы можете ремонтировать, перепроектировать, реставрировать в пределах сроков лизгольда, но при окончании срока лизгольда все улучшения останутся внутри.
На рынке различие в цене между лизгольдом и Фригольдом небольшие. Очень немного людей сегодня удерживают лизгольд до его окончания. Этот договор достаточно легко продлевается. Стоимость лизгольда соответствует реальной рыночной стоимости недвижимости и у Вас всегда будет возможность продать лизгольд и получить прибыль, даже если прошло времени меньше, чем указано в договоре. Цены на недвижимость постоянно растут.
Обычно на Вас возлагается обязанность платить ежегодные платежи за землю владельцу. Это так называемый налог на строение, расположенное на земле владельца. Обычно это небольшая сумма.
Вы также будете обязаны платить расходы, связанные с обслуживанием и содержанием здания. Это платежи за уборку, восстановление экстерьера, коммунальные услуги, освещение, страхование, вознаграждение управляющему агенту и пр. Эти платежи – одно из условий договора. Высокая плата за обслуживание Вас не должна пугать. Это может быть связано с тем, что недвижимость очень хорошо выглядит, дом после реконструкции, или имеет большую историческую или культурную ценность. Аналогично, низкая стоимость может подразумевать, что дом не находится в хорошей конъюнктуре.
И если Вы покупаете квартиру в "высоком" районе Лондона, то разница в стоимости может быть оправдана, иначе как оплачивать услуги портье, содержать бассейн в чистоте и лифты в исправности.
Теоретически существует возможность понести дополнительные расходы по ремонтным и восстановительным работам, которые не покрываются страховкой. По сложившейся практике, их оплачивает лизгольдер.
Система покупки недвижимости на основании лизгольда достаточно проста, однако, существуют особенности.
Согласно закону 1993 года, владельцы лизгольда, которые соответствуют определенным условиям, теперь имеют право купить фригольд. Это право может быть использовано лишь, когда все лизгольдеры, купившие собственность у одного и того же фригольдера, пожелают выкупить свою часть, и владелец при этом не будет возражать. Законодательство также предоставляет лизгольдеру преимущественное право покупки в случае продажи фригольда.
Этот же закон облегчает индивидуальному лизгольдеру право продления лизгольда на собственность до 90 лет. Это особенно важно, если, скажем, Вы купили лизгольд продолжительностью 55 лет и живете в своей собственности уже 30 лет. Без этого права для Вас может быть затруднительным получить хорошую цену в случае продажи за лизгольд продолжительностью 25 лет. Вы можете продлить свой лизгольд независимо от других желающих.
Владелец (в данном случае имеется в виду продавец) не всегда держатель фригольда. На деле может присутствовать длинная цепь лизгольдеров. Если Вы покупаете собственность на основании лизгольда, то удостоверьтесь, что предыдущий владелец не имеет задолженности по арендным платежам и оплате услуг по содержанию. Иногда новому владельцу придется оплачивать долги предыдущего собственника.
Стадии покупки недвижимости:
1. Начало поиска
Вы должны точно определиться, что именно Вы хотите получить и ясно сформулировать критерии поиска.
2. Ипотека
Желательно заранее узнать на какую сумму кредита Вы можете рассчитывать при покупке недвижимости. Раннее обращение к кредитору ускорит процесс рассмотрения заявления и сократит сроки по приобретению квартиры.
3. Просмотр недвижимости
Выбрав интересующие Вас объекты, Вы можете осмотреть их с представителем риэлтерской компании, который согласует удобное время встречи.
4. Предложение
Как только Вы нашли заинтересовавшую Вас недвижимость, агент направляет предложение продавцу. Оно может быть сделано в устной или письменной форме. Любое предложение – это предмет будущего договора, который вы планируете подписать. Однако до подписания договора ни одна из сторон не возлагает на себя никаких обязательств.
5. Соглашение о продаже
Как только Ваше предложение принято, Вы должны уполномочить Вашего представителя начинать процедуру покупки. На этой стадии необходимо согласовать сроки, даты завершения процедур и получения недвижимости, а также выплаты его стоимости продавцу. К этому моменту Ваше заявление на получение ипотечного кредита должно быть рассмотрено и приняты меры по его получению.
6. Проект контракта
Он составляется поверенным продавца и посылается Вашему поверенному, который сделает некоторые предварительные запросы в Земельный Регистр.
7. Запрос местных властей
Ваш поверенный обязательно должен будет сделать запрос местных властей, направив его в местный городской совет. Это покажет, например, планируются ли какие-либо местные изменения в недвижимости или проведение каких-либо работ.
8. Исследование объекта банковским инспектором
Исследование выполняется инспектором от имени ипотечного кредитора, чтобы точно определить ценность объекта и выяснить наличие структурных проблем и возможных дефектов, которые могут повлиять на стоимость объекта в будущем.
9. Одобрение контракта
Как только Вы получили ответы на Ваши запросы, и больше нет необходимости посылать дополнительные запросы, проект контракта одобряется Вашим поверенным.
10. Подписание договора об ипотечном кредите
Этот договор посылается Вашему поверенному для того, чтобы Вы подписали его. Как только Вы подписали контракт, Вы получаете свой кредит и готовы к дальнейшим действиям. следующие документы, касающиеся собственности:
- контракт купли-продажи, или аренды, или обмена;
- любую документацию, описывающую свойства собственности, которую Вы приобрели;
- документы, доказывающие способ получения имеющейся у продавца собственности (дарение, наследование);
- копии любых оценок, которые были положены в основу вычисления прибыли или убытка; - счета, балансы, платежи, банковские платежи, чеки и др. документы, которые содержат данные о покупке собственности;
- а также всю корреспонденцию и переписку между продавцом и покупателем.
11. Обмен контрактами
Контракт подписывается Вами и продавцом. К моменту подписания уплачивается депозит. Он обычно составляет 10% от покупной цены. Депозит вносится Вашим поверенным или перечисляется на счет покупателя.
12. Завершение
Этот процесс занимает период от нескольких дней до нескольких недель после обмена контрактами, в зависимости от требований каждой из сторон. Остаток суммы (90%) перечисляется вашим представителем на счет продавца от Вашего имени. После этого контракт подписывается, и собственность переходит к Вам.
|
|
Консалтинг |
